日本の都市化

日本の「市街化区域」とは、すでに市街地を形成している区域および概ね10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域と定義され、「市街化調整区域」とは上記「市街化区域」の概念に対するもので、つまり市街化を抑制するべきとされているエリアです。この市街化調整区域においては原則的に宅地造成などの開発行為が禁止されています。では、この地域では住宅などの建築物は建てられないのでしょうか。答えはイエスでありノーなのです。つまり、同じ市街化調整区域のエリア内でも、建物等を建てられるエリアと建てられないエリアがあるのです。

基本的には、市街化を抑制するエリアが市街化調整区域なので、なるべく建物は建てないでくださいというエリアであることに間違いはないのですが、このエリアはあくまでも行政が勝手に決めたものであり、エリアに指定される前から家を建てて住んでいる人にとっては、いきなり、このエリアは今度は再建築不可だからなどと言われたら堪ったものではありません。そこで、一定の要件を満たせば、このエリアでも再建築不可という原則の特例を認めますというのが基本です。一定の要件とは自治体によって若干の違いはあるのですが、エリアが指定される前から住宅が建っていたなどの要件はほぼ共通します。それでも、なお再建築不可の物件は一般的には、不動産価格が安いです。資材置き場などにするしか用途がなく利用価値が著しく低下するからです。